中国城市的面积差别很大，所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有１６９９、１９２０、１９９７平方公里，而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到８．２４万、１．６４万、１．６６万、１．４６万平方公里，谈论平均房价是没有意义的。

在本文中，我把参与比较的房价限定在“中心城区”，而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市，其中心城区新盘不多，价格往往被单个楼盘所左右。

１０年后，有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下：

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

我的判断是，１０年之后，以下城市将成为１０大房价最贵城市：

第一名：香港

如果没有大的偶然性事件（比如地震、战争、海啸等）的严重影响，１０年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价，基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过，但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变，中国吸引外资的６５％，中国对外投资的接近６０％，都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站，庞大的内地资金和稀少的供应量，将继续推高香港房价。

第二名：北京

北京目前面临的楼市调控，在内地城市里是最严厉的。展望未来１０年，北京将成为中国唯一的“超一流城市”。

北京有三大优势，都是不可替代的：

第一，北京是国企总部的汇聚地，目前拥有的世界５００强总部全球第一；

第二，北京是中国最大的资金中心，目前汇聚的资金是上海的１．３倍，也是香港的大约１．３倍；

第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，独角兽企业占全球的四分之一，占中国的超过一半。

其中第三点，是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量，可能相当于“深圳＋上海＋杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金，并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现，并不能分流多少北京楼市的购买力，因为雄安新区的房子是基本上不卖的，所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境，在未来１０年将有极大的改观。

第三名：深圳

目前深圳汇聚的资金，大概相当于上海的６０％；深圳的实际生活人口，大概相当于上海的８０％。但深圳的面积，只有上海的３０％。也就是说，深圳的人口和资金密度，都至少相当于上海的２倍。

深圳拥有的ＰＣＴ国际发明专利，占全国的一半；深圳上市公司总市值相当于“上海＋广州”；深圳的独角兽企业，只比上海略少一些。大型科技企业，深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自由度、创新文化氛围，也都显著好于上海。

深圳的“可出售住宅”用地供应量在２０１７年是零，如果以１０年平均来看，在实际生活人口超过２０００万的四大一线城市里，深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制，是一件不可想象的事。

第四名：上海

上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不准备留给自己的时候，首先想到的基本上是上海。２０１８年内，上海将建设内地首个自由港，举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的２０３５年版“总规”中，上海获得了中国城市最高规格的定位。

上海目前汇聚的资金超过了香港，仅次于北京。中国金融要素市场，基本上都在上海。此外，上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是，上海在新经济发展上不仅远远落后于北京，还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调，跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋，很难改变。

第五名：三亚

海南楼市在２０１７年９月发生了重大转折，很多人还没有充分意识到。２０１７年９月２２日，海南实施全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。９月２９日，海南省住房和城乡建设厅曾发布通知，停止批准套型建筑面积在１００平方米以下（含１００平方米）的商品住宅建设。

在２０１８年“两会”上，海南省委书记强调：海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

这意味着海南房地产的供应量将被严格管控，尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市，其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们，两类城市的房价将长期居高不下：第一类是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

在美国，第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国，只能分布在海南。最典型的，当然是三亚。

第六名：厦门

厦门的房价很高，很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量，厦门都不突出。即便在福建省内，论ＧＤＰ它也不如泉州，论汇聚的资金它不如福州。

但你别忘了：厦门拥有“温暖的气候＋美丽的海岸线”，仅仅这一点它就足以比肩三亚，为高房价找到了第一个理由。此外，厦门还是有文化底蕴的城市。当然，厦门还有活跃的民营经济和新经济。２０１７年厦门在Ａ股的ＩＰＯ公司１０家，超过绝大多数省会城市。

所以，厦门有点“深圳＋三亚”的意思。至于厦门岛，海中有岛、岛中有湖，天生丽质难自弃。人口增速，过去几年厦门维持全国前８。在福建，摆脱了“地域特征制约”的城市，也只有厦门。所以，虽然厦门的房价有点透支，但会长期维持高位，尤其是空间稀缺的厦门岛上。

第七名：广州

在最近一波牛市里，一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”，广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情，恐怕也会如此。

广州目前汇聚的资金总量为５．２万亿，不到北京的一半，相当于深圳的７２％，杭州的１４０％。这说明，广州经济实力雄厚，仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是，广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面，都已被杭州超过。所以，未来１０年是广州非常关键的１０年——搞好了，可以拉近跟深圳的距离；搞不好，就可能真的被杭州超过。至于房价，由于广州仍然在做大城市规模，大力度发展南沙，广州的中心区域在扩大，所以中心区房价上涨幅度会受到制约。

第八、第九、第十

未来１０年，中心区房价的八、九、十名，将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

目前珠海房价也比较高，但未来１０年的排位或许会下移，因为珠海城市级别低、人口总量少（达不到修建地铁的标准），公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市（比如天津）。

至于温州，由于远离中心城市，自身很难发展为中心城市，房价将继续高位横盘，没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富，会在相当长的时间里托住温州的房价。从２０１５年末到２０１７年末，温州小学生人数是下降的，这是一个不太好的信号。

明星地级市的“星光暗淡”，以及强省会城市的崛起，是过去１０年中国城市竞争的基本特征，而且将持续贯穿下一个十年；下一个十年，“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市，将迎来大发展时期。