房屋审查出售前后出现问题与解决方法：

一、出现问题；

“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

二、解决办法；

１．要注意平时的证据收集。

如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。

２．要随时主张自己的权利。

一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。

三、法定退房条件：

在房屋验收过程中，业主如果发现的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢退房的法定条件，综合起来包括以下几种：

１．购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：

开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。

２．套型误差导致退房：

按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

３．面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过３％（不含３％）的。

４．变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

５．质量不合格导致退房：

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

特别提示：

１．由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。

２．出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

３．如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

四、特别建议：

可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题！

收房需要带的工具：

１）１只塑料洗脸盆－－用于验收下水管道

２）１只小榔头－－用于验收房子墙体与地面是否空鼓

３）１只塞尺－－用于测裂缝的宽度

４）１只５米卷尺－－用于测量房子的净高

５）１只万用表－－－用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

６）１只计算器－－－用于计算数据

７）１只水笔－－用于签字

８）１把扫帚－－用于打扫室内卫生

９）１只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳－－用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续２－３个钟头，建议早晨８：３０去或下午２：３０去。

最佳收房流程：

核验业主材料

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

交纳剩余房款

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

业主做综合验收

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在１５日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

业主签署《入住交接单》

对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

验房、填写验收记录和做房屋交接：

验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；符合规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过天）。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。

交费笔笔要算清：

检查完这些，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。

签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：

验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。

具体过程如下：

１．去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

１）房屋的《住宅质量保证书》－－可带走

２）《住宅使用说明书》－－可带走

３）《竣工验收备案表》

４）面积实测表

５）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）－－可带走

如果房产商准备充分的话，一般１０分钟即可查看完资料。

２．核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为３％，３％之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为２％误差，但是不超过５％比较好）以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为３０分钟至４０分钟左右。