专家答疑

问：什么情况下可以不收楼？

答：根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息：

１、未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等“三书一证一表”的楼房，买受人可以不收楼；

２、开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过３０天)又未以书面形式提前通知买受者的；

３、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；

４、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；

５、房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过３％（不含３％)的；

６、房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。

问：请问我收楼时被要求预交一年的物业管理服务费用，这合理吗？

答：据《广东省物业管理条例》第三十条规定：“物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。”可见，收楼时要求业主预交一年的物业管理费是不合理的，如你与物管处无事先约定，可不用预交费用。

问：我购买了一套40平米的商铺,合同约定交房条件是验收合格就可以交房,交房时我要求开发商提供竣工备案表,开发商拒绝提供,只提供质检站出具的验收合格证明,我可以拒绝收房吗?另外开发商要收的费用除了契税,印花税等,还要收800元的测量费,这笔费用我可以拒绝交吗?

答：验收合格证明和竣工备案表效应是一样的。

《测绘产品价格》规定每平米测绘费最低1.36元，最高2.72元。你的测绘费按最高算是108.8元，现在市场竞争很激烈，测绘院是不可能多收钱的。可能是开发商想另外收你的代办费，你不要他代办就有权不交。

问：我购买了一套商品房，已逾期交房两年，但是到现在为止我还没有收到房,每次问开发商为何不交房,开发商每次回答：正在与施工单位打官司,施工单位不交施工资料，该住宅无法进行验收。开发商于2008年7月份通知我办理入住手续，但是开发商提供不出来任何验收手续，比如房屋备案表等，并且还让我与开发商签订一份开发商自己撰写的协议。协议内容有几条写着甲、乙方承诺：1、甲方（开发商）承诺：该住宅工程质量完全符合国家质量标准，保证业主入住后电、水、气畅通，电梯正常运行；逾期交房违约金的赔偿以《北京市商品房预售合同》约定的赔偿规定为准，赔偿数额截止到统一发放钥匙之日；2、乙方承诺（业主）：该住宅未经相关部门验收，在拿到入住钥匙后不立即进行装修，待配合相关部门和开发商进行分户验收后进行装修；自领取钥匙后视为所购商品房已顺利交接完毕，乙方不能再以该商品房交接时逾期交房，未进行竣工验收而追究开发商相关的法律责任。我当时看到这个协议就没有办理入住，但是现在我看到已有一部分业主已经装修住进去了，我想请咨询一下，就目前这种状况，我的房子现在能不能收？如果我现在收房，开发商出示的那份协议能不能签？如果我签了这份协议，以后办理不了房产证，是不是再告开发商也没用了？

答：1、按照商品房出售合同约定，预期交房应支付违约金。故你可主张向对方要求违约金。2、建议不要签订后面的合同，仅以对方延期交房主张违约或解除合同。3、该房明显属于开放商与施工单位产生纠纷导致无法验收，因此，可考虑退房。