在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。

一、购房者收房步骤；　　　

购房者收到交房通知单后的收房步骤：

１．在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：Ａ、房屋的《住宅质量保证书》；Ｂ、《住宅使用说明书》；Ｃ、《竣工验收备案表》；Ｄ、面积实测表；Ｅ、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；　　　

２．购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；

３．购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；

４．开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；

５．购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事项；　　　

１、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

２．购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。　　　

３．购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。　

４．商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

三、商品房交付中的法律问题；

商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。　　　

１．商品房“交付使用”。　　　
　　　　怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。　　　

２．商品房逾期交付的责任　　　
　　　　开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。　　　

如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。　　

３．商品房交付不当的责任　　　
　　　　商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任．

验房的内容：

１、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开发商负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。

２、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻璃的划伤应在每平米０．１宽１０厘米长３条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻璃内部有无水迹。

３、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注意有无接地，无接地要查找原因。

４、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作

５、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前２４小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。

６、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。
收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书；

一、验收标准；

１、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程
　　２、公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
　　３、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
　　４、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
　　５、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
　　６、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
　　７、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
　　　　８、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求

二、验房程序；

１、检查相关文件是否齐备。

２、再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

３、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、
强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

４、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

三、验房准备工具；

１、量具

２、电笔、钳子、多用插座（带显示的）、计算器

３、镜子、手电、塑料袋多个、打火机、卫生纸、纸笔

４、１只塑料洗脸盆－－用于验收下水管道：

四、检查相关文件；

１、检查“一表二书”

《ＸＸ市房屋建筑工程和市政基础设施建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

２、确定实测面积

《商品房面积实测技术报告书》

３、检查室内环境

如合同中约定了的，应该提供检测报告（这个咱们忘约定了吧）

４、实地检验

依照合同

５、计算违约金

如未按合同交付房屋，应按合同支付违约金，违约事实最好由开发商盖章确认

６、结算房屋余款

按实测面积结算房价款，双方盖章确认，无误后方可在交接手续上签字，并交纳公共维修基金。如发现问题应及时通知开发商及时处理，否则拒绝收房、并按开发商违约交房处理。
房屋交付使用前的验房要点：

７、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）－－带走

五、验房具体注意事项；

１、外墙

墙面装修：彩色陶土面砖和铝合金装饰，局部高级涂料。

２、　共楼梯间、电梯门厅及首层走道

地面：首层门厅、走道铺石材，标准层电梯门厅铺地砖，楼梯间为水泥砂浆地面；

墙面：首层门厅、走道为石材，标准层电梯门厅为墙砖，楼梯间为耐水涂料；

顶棚：耐水内墙涂料。

３、　梯

中外合资富士电梯。启动运行准确性，制动器动作灵敏性，限速器动作灵敏性，报警器动作灵性，其他安全设备动作灵敏性，必须具有劳动部门核发安全运行合格证

４、　单元门楼宇对讲门

５、　户内

户门：高级霍曼门；贴脸是否完整贴脸是否有裂缝是否能锁上贴脸与楼顶板阴角线是否平行是否与墙在一个平面上直角接合部是否严密表面是否光洁不上锁是否会自动关上或打开四角是否呈直角门面上有无钉眼、气泡或明显色差开启是否灵活关上门窗听听隔音效密封程度门的厚度、材质与规门框与墙身有无过大缝隙零配件是否装配齐全，位置准确门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙
　　猫眼
　　门铃门锁，锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便

内门：预留安装位置；

地面：卫生间和有洗衣机的位置做防水层后抹找平层；厨房和其他居室等部位无防水层，做至泥砂浆找平；

内墙面：厨房、卫生间做至水泥砂浆找平层，预留装修厚度；其他居室为耐水腻子；墙面是否有裂缝，空鼓。

顶棚：刮耐水腻子；是否有沉降裂缝，顶棚的平整度，可以观察阴角，梁的水平度，有时在工程施工过程中，由于水平测量，或支模沉降造成的误差比较大，对装修时的涂料工程影响比较大（特别是不用顶角线的情况）。

外窗：高级断桥隔热、中空玻璃铝合金外窗；闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。门窗处是否渗水痕迹窗
　　窗边与混凝土接口有无缝隙、落地窗以及外飘窗应安装平正牢固、窗边护栏应平正牢固、窗边护栏是否完好无损无划痕、是否翘曲变形开启关闭顺畅零配件装配齐全位置是否准确、窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固、窗玻璃是否完好无损、无划痕、纱窗是否安装完毕，且无破损、外窗框四周处理是否粗糙、外窗开启扇是否能关上、把手是否松动、窗子玻璃的每个角是否封好、打开后窗户是否能固定、直角接合部是否严密、窗框表面是否光洁、四角是否呈直角、窗的底部滑道是否平滑、窗台应平滑，不刮手、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水、外部四周处理是否粗糙、外部窗台有无裂；

厨卫设施：预留菜池及洁具安装位置，主卫生间预留浴盆安装位置；厨卫设有变压式风道。进水管，是指从表箱出来到室内的自来水管，装修前通常为临时用管，材料分ＰＶＣ和ＰＰＲ管，验房的时候问清临时水管的材料，进表箱的管是否好换。下水管，是指排污管，洗衣机管，地漏，台盆，厨房水斗落水管，验收下水道是否通畅，水管接头是否渗水，存水弯检修孔是否滴水。因为装修后这些都是隐蔽工程项目。关键是卫生间，厨房，阳台。通常比室内地坪低１——２公分，还有一点是泛水的坡度，透水试验记录。

栏杆扶手：是否开始有锈裂痕迹。阳台部位是否有污染或漏刷痕迹

６、电视系统：有线电视系统入户。

７、电信系统：电话、宽带线路入户，每预留两条外线（一居室一条线）电话接口，一个宽带接口。

供电系统：“一户一表”户外计量，磁卡电表１０（４０）Ａ、度数；户内照明、普通插座、空调插座独立设置。

１，终端器：电视，电话，网线，位置及线路走向。

２，开关箱：了解分路情况和备用情况。

３，照明及插座：一般情况无多大问题，装修时还可整改。电气线路安装应平整、牢固、顺直过墙应有导管，导管连接必须紧密铝导连接不允许用绞接或绑接、按动漏电保护器测试钮现象如何　测试拉闸断电测试插座是否带保险装置、开关插座面板是否有划痕、是否有接地装置。零地电压应小于１Ｖ；如果等于０，那么可能是将零地接在一起了　零地压差：电线是否符合国际质量，电线的截面面积是否符合要求？一般来说，家里的电线不应低于　２．５　平方，空调线更应达到　４　平方，否则使用空调时，容易过热变软开关是否妥当，插座面板是否有电，洗手盆的上方不应有插座

８、供水系统：“一户一表”户外计量，生活给水为市政自来水；中水管道入户至卫生间；２４小时小区热水入户。水表字数：

９、供暖系统：小区天然气锅炉集中供暖系统，预留“一户一表”户外热表计量安装位置。暖气内是否有水，暖气有无漏水痕迹，暖气里的水管上是否有锈。

１０、燃气系统：管道天然气入户。燃气表是否安装？　煤气表刻度数

１１、安防系统：户内与单元门为可视对讲系统，小区设必要的监控和周界防范设施。
是否做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平　即楼前　６　米、楼后　３　米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。