一、需要用到的工具；

工具：试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）、钢卷尺、小锤子、电筒、抹布、盛水器具、计算器、笔和纸、专家、朋友、切忌着急，多看、多问、多记录。

二、总则；

１．查看“三书一证一表”：

需要查看证书《住宅质量保证书》（盖章原件）、《住宅使用说明书》（盖章原件）、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》（盖章原件）、索要测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）、索要工程竣工图纸或设计单位施工图。

　　根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。

　　业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，才能签署入住单收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。

２．先验房后收楼：

先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但……！如合同已成事实，则在收楼文件上应注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

３．书面承诺及记录：

（１）产权证何时办理（不管如何答复都要记录）

（２）水、电、气开通时间、手续、资费、来源（不管如何答复都要记录）

（３）电信、电视的开通时间、手续、资费（不管如何答复都要记录）

（４）察看卫生防疫部门核发的用水合格证、劳动部门核发的电梯安全运行合格证、消防部门的消防检验合格证（是否看到要记录）

（５）电梯、安防、会所、绿化、路灯、商场、学校等公共配套设施完成情况。

　　不能书面承诺的在收楼文件上注明：“未办理产权证”、“未通水／电／气”、“未通电信／电视”、“无电梯／会所／绿化／学校……配套设施”、等等……

三、室内细部；

１．门：

（１）看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。

（２）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。

（３）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

（４）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。

（５）关门听隔音效果并了解密封程度。

２．窗：

（１）看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

（２）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。

（３）看窗户玻璃是否完好。

（４）试窗是否开关或推拉灵活自如。

（５）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

（６）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。

（７）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

（８）留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

（９）看纱窗表面有无破损，上下的磁条是否管用。

３．墙壁、天花板：

（１）目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈４５度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题）。

（２）环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。

（３）用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。）。

（４）墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。

（５）房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。

（６）看顶棚天花有无渗水、麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。

４．厨房、卫生间：

（１）龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。

（２）面盆表面有无划痕。

（３）地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面５毫米（坯房除外）。

（４）地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡２４小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记录）。

５．电源插座、电源开关、电闸：

（１）试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。

（２）检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。

（３）空调插座应与其他线路分开。

（４）离地３０厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。

（５）厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。

（６）卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。

（７）有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。

（８）询问电力线（≥２．５平方）、空调线（≥４平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为……”。

６．管道

（１）各种管道表面镀层是否完好无破损。

（２）看水管有无冻裂。

（３）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。

（４）排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。

（５）看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

７．其它

（１）测量室内使用面积尺寸。

（２）目测大致地平。

（３）测量层高，与售房合同比较。

（４）查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞

（５）有无专用邮政报箱。

（６）验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。