买过房的人可能都有这样的经历：产权面积、建筑面积、公摊面积、使用面积、墙体面积等等这些面积词在你眼前飞，你却不能理解这些词到底指什么。很多开发商 也借此浑水摸鱼，玩弄概念，打出非常诱人的各种赠送面积口号，等房子真正到手之后，才发现完全不是讲的那样，最后吃亏的都是购房者。

今天，网众验房公司验房师和大家讲讲：

什么是商品房 产权面积

这个问题需要先搞懂一个概念，什么叫商品房“产权面积”？产权面积就是房屋所有权人办理不动产产权登记，不动产登记部门经核实给予登记的房屋所有人具有房屋产权的面积。

你房屋的产权面积为119平米，建筑面积85平米在这应是专有建筑面积（或称套内建筑面积）。

119平米—85平米=34平米，34平米为你房屋的公摊面积（分摊公有建筑面积）。公摊率29%，属 12-33层类型的高层住宅水平。公摊率稍高。

现在不动产产权登记将以前的房产证、土地使用权证两证合二为一为不动产权证。

如果开发商交付业主的商品房面积不缩水，房屋不动产登记的产权面积基本为购房者与开发商签订商品房买卖合同中所约定的商品房销售面积。

但按照相关规定不动产登记部门办理不动产权登记时，需要通过测量、查验等手段准确核实商品房的 产权面积、专有建筑面积、分摊公有面积（公摊面积）及分摊国有土地使用权面积等数据以准确录入不动产权证内容。

所以不管怎么说，购房者在接收占有商品房后对房屋不动产权证的产权面积 是否与开发商商品房买卖合同中约定的房屋销售面积一致还是要多多留意的。

防止发生商品房面积缩水，及不动产权登记不实的情况。

商品房销售面积公式：商品房销售面积＝套内建筑面积+公摊面积

商品房销售价计算公式：购房款=商品房销售面积X商品房每平米销售单价

业主付出的真金白银实际买的是：套内建筑面积+公摊面积的总和。

套内建筑面积

房屋套内建筑面积由以下三部分组成：

１、套（单元）内的使用面积；

２、套内墙体面积；

３、阳台建筑面积。

三个部分依据具体的国家测量规范测量确定。

业主需注意的是：套内建筑面积并不等同于套内使用面积，套内使用面积 是指卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏空间等房屋设施直观的使用面积的总和。

跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；

不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

套内建筑面积包含套内使用面积。

阳台建筑面积，是以建筑物主体结构为界，封闭的阳台（栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台）按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

公摊面积

房屋公摊面积指包含在电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其他功能上为业主整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，分摊到业主名下的共有建筑面积，亦叫“分摊（公/共有）建筑面积”。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公摊面积；整栋建筑物下建设的地下人防工程也不应计入公摊面积。

小区内公共绿地、公共活动场所等，则不属房屋建筑公摊范畴。

小区车位、绿化，和商品房销售的范围计价面积属两个概念（商品房销售记价面积=公摊+套内建筑面积），不是公摊概念。小区公共车位，及绿化等，不记入房价，但属于小区公共财产，为全体业主共有。

一般建成的单幢商品楼房屋公摊比例（公摊率）是确定的，对于多层商品楼（一般7层以下）合适公摊面积比例为：7%-12%；小高层住宅（7-11层）为：10%-20%；高层住宅（12-33层）为：14%-28%；别墅为：1%-8%。

验房师说：公摊面积并非越小越好，公摊面积越小，可能会影响住宅本身的品质。如若将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，业主居住感觉也并不会很好。

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