验房时要关注的细节问题很多，尤其是关于房屋面积的测量。那么出现面积误差时该如何处理呢？出现面积误差确实是退房的原因之一，但并不是所有的面积误差都支持消费者退房，首先，房屋的计价方式就有不同。

一、按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋交易

通常来说，商品房的计价方法有两种，其中一种即是按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋交易。这种情况下，当事人应当在合同中约定实测面积与登记面积发生误差的处理方式。合同中有约定的，出现问题时按合同处理，合同未作约定的，又分两种情况处理：

1、面积误差绝对值在3％以内（含3％）的

出现面积误差这种情况，通常会请求专业人士现场测绘，公布结果。如果面积误差绝对值在3％以内，则要根据实际面积重新结算房款，多余的房款要退还给购房者。此时，如果购房者请求解除合同的，法律上是不予支持，同样，开发商拒绝退还多余房款，也是不合理的。

2、面积误差绝对值超出3％

面积误差绝对值超过3％的情况下，又分为两种情况：一种是购房者选择退房。此时开发商需要在购房者提出退房之日起30日内完成退款工作，并弥补购房者的损失，主要是还贷款的利息问题。

第二种情况，如果购房者不选择退房，而是选择补差价，或者退还部分房款的，那么，我们举例来说明。一套合同约定90平米的房屋，当实测面积是94平米时，超出4平米，92．7平米是绝对值为3％的一个分界，购房者需要补出2．7平米的购房款，剩余的1．3平米的价格由开发商承担。

若实测面积为86平米，则87．3平米为绝对值为3％的一个分界，开发商需要退还购房者2．7平米的总房款，剩余的1．3平米按双倍购房款返还给购房者。（此例为理想状态下，不做深究，只为说明问题）

二、按套（单元）计价的房屋交易

根据《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的房屋交易，商品房买卖合同中应注明建筑面积和分摊的共有面积。当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

交房时，出现问题后，合同中有约定的，按约定处理，合同中未约定的，购房者可以选择退房，开发商无条件接受，也可以与开发商重新协议，约定总款。

这种购房方法与按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋交易相比来说，比较少见，但还是告诫大家，在购房合同中，一定要约定好风险处理方法，让一切有法可依。

问题一：有没有约定？

从题主提供的合同看，双方约定了误差部分「多退少补」，单价和误差面积的计算标准都很明确，应该认为是有约定。PS：如果仅约定：误差部分「据实清算」，则可主张没有约定，进而直接适用商品房销售办法或上述司法解释（或主张有多种解释，以不利于格式条款制定方的为准）

问题二：什么样的约定有效呢？

实例一：

买卖双方通过补充协议约定：「主合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积误差绝对值在3%以内的，双方互不找差价，若产权登记面积与合同约定面积误差绝对值超出3%时，买方不退房，卖方与买方按照以下原则据实结算房款：实际总房款=2556.8元×登记面积。