１　开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。　　

　　２　业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。　　

交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

　　５　开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。　　６　业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。　　

　　７　与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

　　８　办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

　　９　业主签署《入住交接单》，收房完成。

　　收房流程注意事项

　　您可以去物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

　　4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

　　5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

验毛坯房的程序主要是三大步骤。

　　第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

　　第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

　　第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。

　　验房流程详解

　　1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。

　　2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

　　3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。 　　

　　4、检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜，可在房顶取4－5个点用盒尺进行测量，若数值一致说明没有倾斜。

　　5、检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点（生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点）。检查地面是否平整，是否有渗水和空壳开裂情况。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。

　　6、检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。　　

　　8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上（高度约2厘米），通知楼下的业主24小时后查看其房间内厕卫的天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表，记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。　　

　　9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查插座，如自备有插排（带有指示灯的五孔插座），可根据指示灯明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好。　　

　　10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。　　

　　11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

　　12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。

　　13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方的排气孔是否可以拧动。

　　14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。

　　毛坯房验房二十招

　　第一招：厨房烟道

　　请您用纸卷点火后灭火呈冒烟状，然后放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

　　第二招：卫生间通风

　　理论上开发商应在吊顶下留通风口，如果留在吊顶上面时，您需要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

　　第三招：管道煤气

　　同样用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

　　第四招：空鼓

　　手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。

　　第五招：验电

　　A、检查插座：在五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

　　B、当您打开开关箱时，会发现里面的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，应让开发商立即纠正。

　　C、开关箱内的开关应安装牢固，所以您需要对每个都用力地左右晃动检查。如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时造成更大危险。

　　D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

　　E、检查弱电插座数目：

　　F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

　　G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

　　第六招：视镜(猫眼)

　　入户后您可以首先观察猫眼，看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

　　第七招：测高度

　　这是一项常规的检查工作，他除了可以检查高度，更可以检查倾斜。您需要用我们前面介绍的盒尺检查房顶。取4-5个点进行测量，若数值一致，说明房顶没有倾斜。

　　第八招：测墙壁地面

　　用长尺(或者带有水平的专用直尺)靠在墙壁地面，检查是否平整。同时您应该仔细观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。

　　小知识：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。

　　第九招：测乳胶漆质量

　　检查墙面天花板是否平整，一般建议您选择阳光充沛的时候。如果周围光线暗淡，需要您带上大功率灯泡(200瓦)照射。灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出。如果不平，要向开发商提出重新补腻子刷漆。如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

　　第十招：油漆

　　油漆凭肉眼就能看到。但这时您最好用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

　　第十一招：楼道窗户是否有纱窗，这是许多人忽略的地方。如果没有，您应该及时提出。

　　第十二招：检查防盗门

　　您需要确认有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

　　第十三招：检查门窗的密封是否良好

　　可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。

　　第十四招：窗户

　　推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

　　第十五招：检查管道安装、通畅和密封

　　用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

　　第十六招：如果您发现厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。

　　第十七招：用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

　　第十八招：进行闭存水试验、水表空转试验

　　第十九招：检查卫生间

　　A、卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网

　　B、如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座

　　商品房交付过程中，购房者验房的依据标准是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范。《商品房买卖合同》中的约定极为关键，因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容。

　　商品房的“交付”条件

　　国务院《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，工程验收合格是房屋交付的基本要件，如果开发商无法提供验收合格的证明文件，肯定不具备交付条件。与此同时，《商品房买卖合同》中约定的其他交付条件也非常重要(例如有的地区，将供水、供电、燃气、绿化等配套设施的交付承诺明确列入合同，这也就成为了开发商约定的交付条件)。对于交付住宅，开发商还应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　商品房交付纠纷的处理

　　购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照《商品房买卖合同》中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。

　　对付收房中的常见问题

　　问题一：收房中可能遇到的问题和解决对策

　　如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，由业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。

　　小区道路未完工，道路不通，无法通行；

　　小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备；

　　闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证；

　　小区有线电视目前不具备接通信号条件；

　　小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪与合同约定不符；

　　合同约定私家车位未落实；

　　乐居工作室小贴士：如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。

　　问题二：开发商制定违法的交房流程

　　关于收房过程中，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”，那么在交房流程中开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定。这会使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。

　　那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括：

　　(1)以补交面积差价款作为房屋交付条件。

　　一般在双方所签的《补充协议》中对房屋差价款的结算时间均有约定。但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房，在这种情况下，无论该房是否具备交付条件，开发商的行为均已构成故意违约，因此而不能交付房屋的责任完全应由开发商承担。

　　(2)以违法代收契税、维修基金作为房屋交付条件。

　　如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定，但在开发商的结算通知书中仍以此为交房条件，属于开发商单方额外设定交房条件，购房者完全有理由拒绝。

　　开发商的交房流程如果无理强迫业主在未进行房屋检验(含文件检验)的条件下办理接收手续，企图造成房屋交付的既成事实，也属于房屋不能交付的原因之一。

　　问题三：关于竣工验收备案表的完整性

　　政府为了最大化的避免购房者和开发商之间的纠纷，在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准，即房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表。这个竣工验收备案表首先为购房者做了验收房屋的最基本工作，成为了开发商房屋质量问题的第一把关人。

　　它主要包含以下几个方面的内容：第一，工程的基本情况；第二，施工监理单位的意见；第三，竣工验收备案文件清单；第四，备注。

　　如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项，那么这个楼盘就成了通常所说的“黑楼”。　按现在的情况来看，许多购房者不重视这份竣工验收备案表，或者忘记它的完整性。所以乐居工作室再次提醒购房者，在您验房前请您确认竣工验收备案表的存在和完整性。

另外，收房时一定要看到备案表的正本，并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，再领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供《竣工验收备案表》，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。

、取得《竣工验收备案证》的房子才可交付使用

　　《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

　　《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工验收备案证》。

在合同中约定：“该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格”还可以要求开发商出具《竣工验收备案表》吗？

回答 ：你们完全可以凭此条件要求开发商出具《竣工验收备案表》的。理由如下：

、《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定了：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。这是法律法规，如果合同违反这些规定就属于无效的约定。

、上述法律法规中的“经验收合格”该做什么样的理解？

年8月15日，省建设厅针对国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（国房字〔2003〕417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（建办房函〔2003〕63号）。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”

根据上述意见，你们在合同中约定：“该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格”为交楼条件，这样的交楼条件显然是低于《城市房地产管理法》等法律法规规定的交楼条件的，属于违反法律法规规定的情况，因此这样的约定当属无效约定。

、根据上述规定，开发商在交楼的时候同样应该提供《竣工验收备案表》，业主有权要求查看，否则可以通过诉讼手段救济。依据就是你们在合同中约定：“该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格”是违法的，应该无效，交楼标准应该按照国家的标准，“商品房验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

开发商在交楼的时候应该出具《竣工验收备案表》，开发商无法出具的，应该作为不符合交楼条件承担违约责任。